弊所では居抜き物件を契約された方から飲食店営業許可申請や深夜酒類届出、防火対象物のご依頼をよくいただきます。
スケルトンからだと内装業者さんが図面を作ってくれるからそれを申請に利用できますが、居抜きだと図面がないケースが多くどうやって図面を作ったら良いかわからないからご依頼が多いのかなと思っております。

それはさておき、営業許可を代行したりテナント仲介をしている立場から居抜き店舗を契約して後悔しないように解説いたします。

〈居抜き物件でよくある後悔〉

その１.　残地物が使い物にならない。
居抜き物件の場合、天カセの空調や給湯器、厨房設備、トイレなどの設備が残地物として備わっております。
残地物とは、賃貸物件などを退去する際に、前の入居者が置いていった家具や家電などの物品を言います。
そのような残地物には、性能保証がございません。前の人が置いていっただけだからです。
使えもしない残地物を引き継ぎ、無駄な処分費用や工事費用がかかることがよくあります。
また、使い物にならないからといっても契約書上勝手に処分できないケースがあります。
さらに残地物があるからすぐに営業許可申請できるかというとそうでもありません。
令和3年6月1日に食品衛生法が改正されており、それより以前から営業していたお店ですと改正後の食品衛生法の要件を満たせていないケースもございます。
給湯器は付いてるけどお湯が出ないなんてこともあります。これまた思いがけない無駄な出費が発生してしまいます。
契約をする前に残地物が使えるのか、いらないなら所有者側で処理してもらえないかなど交渉しましょう。

その２.　改装費用が思ったよりかかる
居抜き物件の場合、カウンターや装飾、床、天井、照明など前の方が使っていた状態を引き継ぐことになります。
改装の方がスケルトンより絶対に安いと思われがちですが、お店を出される方の話を聞いているとそれほぼスケルトンに解体してから新装工事やん！ってなることがあります。そうなると解体工事費用も必要になるのでスケルトンから工事するより費用がかかってしまうことになります。
また、レジャービルで元々バーやスナックだったお店を契約する場合、簡易飲食店という許可は取れますが、料理を提供する飲食店営業許可の要件を満たしていないケースがあります。不動産屋さんは料理も出していいって言ったのに、、、みたいな話を保健所で来たりすると胸が痛みます。

その３.　造作譲渡金がかかることがある
造作譲渡金がかかるかかからないかはその物件次第ですが、いい立地で綺麗な内装であればかかることが多いと思います。
この造作譲渡金ですが、不動産会社さんが内装や厨房設備等を適正に判断して値段をつけるケースもあれば、前の営業者さんの言い値でつけるケースもあります。
後者の場合、内装工事と厨房設備などの初期費用にこんなけかかったからこんなけは欲しいという造作譲渡金の決め方をするので、適正価格以上の金額で提示されていることもあります。もちろんそうなると、中古で厨房設備等を買った方が安いやんとなります。
初めての開業で物件を探している段階ですと、ここまで意識が回らないと思いますので、寄り添ってくれて知識が豊富な人に意見を聞きましょう。

〈居抜き物件のメリット〉

その１.　空家賃なしで開業可能
居抜き物件で内装工事も入らない場合、最短で開業することが可能です。
弊社の場合ですと、契約後、物件の引渡し前に物件に入り、図面や申請書を作ることが可能です。
引渡し後すぐにガスを開通してお湯が出るようにだけしておくと最短引渡し日の翌日営業スタートも可能です。

その２.　開業費用が抑えられる
これはあくまで上述した造作譲渡金や内装工事や厨房設備にお金をかけなくて良い場合です。
上述した通り、スケルトンより高くなるケースもありますので注意が必要です。

その３.　無駄なコストが抑えられるので広告費用などにコストが割ける
上記１.２の通り空家賃や開業費用を抑えられることで一番大切な広告費にコストをかけられます。
営業許可申請の代行やテナントの仲介をしていると開業がゴールになってしまっている人がよくいらっしゃいます。
弊社では無駄なコストは極力抑えるようにしますので、その分を広告費用に回してもらえると幸いです。

以上、簡単ではありますが、居抜き物件のメリットとデメリットでした。
居抜き物件を探されていう方はこちらのサイトをご利用の上、私にご連絡ください。
真摯に迅速に開業支援いたします。
https://umeda.tenant-nw.com

居抜き物件の営業許可でお悩みの方は、電話でも公式ラインでもインスタDMでも何でも構いませんのでご連絡ください。
格安のはずです。
やってみようと思ったけどやっぱりわからんかったというのが開業時期も遅れるし無駄な労力も割く結果になります。